Tag: bank

stopy, stopy…

Stopy to bez wątpienia to jeden z najgorętszych tematów mijającego roku, i nie chodzi o części ciała ani ich zdjęcia (stópkarze, idźcie sobie gdzie indziej). Stopy procentowe, przede wszystkim te od kredytów hipotecznych, o tym się mówiło rok cały, i przez następny zapewne też się będzie mówić.

O stopach mówiło się, gdyż rosły, i nie było to przyjmowane pozytywnie. Przyznam szczerze, że byłem nawet zdziwiony ludzkim zdziwieniem nad rosnącymi stopami, gdyż jako człowiek stary pamiętam, jak stopy spadały z dużo wyższych poziomów niż dziś. Dość będzie powiedzieć, że kiedy zaczynałem pracę wymagającą liczenia odsetek, to odsetki ustawowe – ustalane rozporządzeniami Rady Ministrów – wynosiły 35% rocznie, a kiedy trzeba było policzyć takie ciut starsze (o rok, góra dwa), to przekraczały i 50%; w sumie gdyby zastosować dzisiejszą formułę opartą o stopę referencyjną NBP, to odsetki ustawowe spokojnie przekraczałyby 50% (dziś tylko 12,25%). I tak, wiem, że dziś stopy są najwyższe od jakichś 20 lat…

W każdym razie ja trochę o czymś innym może. W dyskusjach o stopach często się narzeka, dlaczego nie ma u nas kredytów o stałej stopie, skoro na świecie są. Otóż dostępność stałych stóp procentowych zależy w głównej mierze od stabilności inflacji – tam, gdzie jest ona na stabilnym (i niewysokim, dodajmy) poziomie, tam banki pożyczają od ludzi pieniądze na stały procent i pożyczają innym ludziom na nieco wyższy stały procent (opowieściami o tym, że banki nie potrzebują cudzych pieniędzy, żeby pożyczać innym, zajmiemy się może przy innej okazji, bo to jednak głównie bajki i konstrukcje doktrynalne), zarabiają bowiem na pośrednictwie. U nas kredyty o stałej stopie też były dostępne (zwłaszcza przed hiperinflacją lat 80-tych), a potem…

A potem przyszedł Pan Profesor Balcerowicz i zarządził (z małą pomocą parlamentu) co następuje:
„Uchyla się nałożone na banki obowiązki dotyczące zapewnienia uprzywilejowań i preferencji w zakresie dostępu do kredytów, oprocentowania kredytów i warunków ich spłaty, oraz postanowienia umów kredytowych ustalające oprocentowanie kredytów według stawek stałych i preferencyjnych„.

To jak miało być wtedy ustalane oprocentowanie, zapytacie? Otóż… nijak, w zasadzie. Generalnie banki miały je ustalać tak, żeby było dobrze – dlatego w tamtych czasach (przez dekadę co najmniej) stopy procentowe były ustalane „uchwałami zarządów banków”. Gdzie dobro konsumenta, zapytacie? Otóż… takie pojęcie wtedy w zasadzie nie istniało. To przyszło dopiero na przełomie tysiącleci, kiedy w procesie stowarzyszeniowym zaczęliśmy dostosowywać nasze prawo do europejskiego… Wtedy, mówiąc szczerze, w umowach kredytowych pojawiły się zastrzeżenia, jakie parametry powinny uwzględniać zmiany stóp procentowych wprowadzane przez banki uchwałami zarządów. Przypomnijmy jednak, że na początku tysiąclecia to stopy procentowe głównie spadały, a nie rosły, więc takie jednostronne obniżenie oprocentowania kredytu z 32% na 30% raczej było w interesie konsumenta i nikt normalny nie żądałby unieważnienia klauzuli umożliwiającej takie obniżenie.

Ale świadomość konsumencka rosła (w tym świadomość tego, że w umowach nie bardzo można zapisywać takich jednostronnych postanowień), i wtedy (znów trochę śladem Zachodu) w umowach pojawił się WIBOR. W tamtych czasach jego zaletą było, że był ustalony wg zasad, które wydawały się niezależne od poszczególnych banków, nawet jeśli mało kto wiedział jak się dokładnie ten WIBOR ustala i kto to robi (ustala się go podobnie do do średniego kursu walut NBP, więc gdyby ustalał go NBP…) W każdym razie był sobie jednoznaczny wskaźnik, który na dodatek bardziej malał niż rósł, wszyscy byli w zasadzie zadowoleni.

Tu jeszcze można wspomnieć o wkładzie, jaki w zamieszanie stopami wprowadziły przepisy o kredycie konsumenckim – znów w ślad za przepisami unijnymi nakazano informowanie klienta o ewentualnych zmianach stóp, chyba że stopa umówiona była oparta o ustalony niezależny parametr. Każdy chce uniknąć niepotrzebnej korespondencji (Poczta Polska robi smutną minę) o tym, że w wyniku zmiany tego i tego stopa procentowa zmalała do…, więc tym chętniej takie niezależne parametry wprowadzano do umów.

A potem przyszły kolejne przepisy unijne (tzw. rozporządzenie BMR), które regulowały tworzenie takich wskaźników jak WIBOR i ich stosowanie w umowach kredytowych. I nagle… ten sam w zasadzie WIBOR, który dziś jest uważany za podejrzane szacher macher, od grudnia 2020 jest oficjalnie zatwierdzony jako wskaźnik referencyjny zgodny z rozporządzeniem BMR. Mało kto zwracał wtedy na to uwagę, bo WIBOR od lat był stabilnie niski, a od wybuchu pandemii spadł do prawie zera. A kilka miesięcy później stopy zaczęły rosnąć…

Gdyby to kogoś interesowało, to WIBOR od półtora miesiąca nieprzerwanie maleje (choć stopy NBP nie uległy zmianie), na razie do poziomu z sierpnia 2022, a nie z grudnia 2019.

Ponieważ kończy się niesławny raczej rok 2022, to życzę wszystkim, aby stopy w 2023 raczej malały, zarówno kredytobiorcom hipotecznym, jak i pozostałym. Procentowe, oczywiście.

Kowalscy nie łapią odsetek

Odsetki. Ich liczenie wymaga używania procentów, a to zawsze było postrachem dzieci w szkole (OK, takie mam zarejestrowane wrażenia, może w czasach gimnazjalnych i postgimnazjalnych jest z tym lepiej). Dziś o odsetkach głośno głównie dlatego, że są wysokie, każdy Kowalski myśli że ma coś do powiedzenia na ten temat – niemniej inspiracją do tej notki (i jej tytułu) był artykuł na portalu, w którym znalazłem urocze zdanie „raty milionów osób w Polsce nie są wyliczane w sposób, który każdy „przeciętny Kowalski” złapałby w mig„.

Zróbmy więc sobie powtórkę z matematyki i zobaczmy jak to będzie z tymi odsetkami przy spłacaniu kredytu. Załóżmy kredyt na 300 tysięcy złotych i wyobraźmy sobie, że ma mieć stałą stopę procentową 5% rocznie, na początek przyjmiemy też okres spłaty 25 lat (300 miesięcy, żeby ładnie pasowało). Raty kredytu (co możecie też wyczytać w artykule) zwykle ustala się na jeden z dwóch sposobów: albo są stałe w każdym miesiącu (tu pada obco brzmiąca nazwa „annuitetowe”), albo z każdym miesiącem są mniejsze (tu po prostu mówi się malejące). Przyjrzyjmy się im przy delikatnej pomocy kalkulatora znalezionego w Internecie (to akurat każdy da radę).

Jeżeli wybierzemy raty malejące, to ich liczenie jest wyjątkowo proste: kwotę kredytu dzieli się po równo na liczbę rat, czyli nasze 300 tysięcy przez 300 miesięcy = 1000 zł miesięcznie kapitału, plus odsetki. Odsetki zaś liczy się zawsze tak samo – od niespłaconej kwoty kapitału, razy procent, razy liczba dni, podzielić przez liczbę dni w roku… czyli na dzień dobry mamy 300.000 zł x 0,05 (5%) x 30* dni / 365* dni w roku = 1232,88 zł, łącznie pierwsza rata wyniesie 2232,88 zł. Drugą będziemy wyliczać od kwoty 299.000 zł, i co miesiąc o tysiąc mniej, przy ostatniej będzie już tylko 1000 zł x 0,05 x 30/365 = 4,11 zł odsetek i rata 1004,11 zł. W tym miejscu uwaga: w kalkulatorze kredytowym wychodzi nieco inaczej (kwota odsetek w pierwszej racie 1250 zł), ale to nie dlatego, że kalkulator kłamie – tamten lub Wasz podręczny – tylko dlatego, że *w bankach czasem stosuje się uproszczony system, w którym rok składa się 360 dni podzielonych na 12 równych miesięcy po 30 dni (300.000×0,05×30/360=1250), w skali roku zawsze wychodzi na to samo, informację o tym znajdziecie gdzieś w umowie.

Przyjrzyjmy się teraz drugiemu sposobowi liczenia rat. Jego założeniem jest, że w zaplanowanym harmonogramie wszystkie raty powinny mieć tę samą wysokość (wygodniej płacić tyle samo co miesiąc temu, zamiast sprawdzać ile dokładnie w tym miesiącu, prawda), widać dlaczego praktyczny przy tym jest rok 360-dniowy… A ponieważ – jak pokazaliśmy powyżej – im mniejsza kwota kredytu do spłaty, tym mniej odsetek, to logicznym jest, że na początku w racie jest tych odsetek więcej, a mniej kapitału, natomiast później na odwrót. Policzenie tego samemu jest rzeczywiście trudne – przyznaję, że nawet nie chce mi się próbować wyliczać, jak by to musiało wyglądać, a wzoru nie mam pod ręką – więc oddajemy się w całości w ręce kalkulatora. Jedno kliknięcie, i widzimy: pierwsza rata wynosi 1753,77 zł w tym 1250 zł odsetek i 503,77 zł kapitału, ostatnia rata 1753,77 zł, w tym 7,28 zł odsetek i 1746,49 zł kapitału.

Na ile inaczej liczy się odsetki w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu? Otóż… dokładnie tak samo, jeśli chodzi o zasadę – wybiera się harmonogram rat malejących lub stałych i wylicza wysokość rat w oparciu o stopę procentową obowiązującą w dniu zawarcia umowy (przyjmijmy, że to te same 5%). Harmonogram spłaty kapitału pozostaje następnie niezmieniony, – natomiast odsetki liczy się według aktualnie obowiązującej stopy. Jeżeli więc po spłacie pierwszej raty oprocentowanie podskoczy do 6%, to drugą ratę dla raty malejącej liczymy następująco: 299.000 zł x 0,06 x 30 / 360 (uprośćmy sobie życie i liczmy jak w kalkulatorze) = 1495 zł odsetek, plus 1000 zł kapitału, razem 2495 zł. Rata wzrosła zamiast zmaleć? Zdarza się. Ale jeśli oprocentowanie zmaleje do np. 4%, to ta sama rata odsetkowa wynosi 299.000 x 0,04 x 30/360 =996,67 zł zamiast spodziewanych 1245,83 zł. A co w przypadku raty „równej” (annuitetowej)? W razie spadku oprocentowania do 4% liczymy odsetki jako 299.496,23 zł x 0,04 x 30 / 360 = 998,32 zł, do tego 505,87 zł raty kapitałowej, razem 1504,19 zł zamiast spodziewanych 1753,77 zł… (oczywiście w razie wzrostu oprocentowania do 6% rata odsetkowa skacze do 299.496,23 x 0,06 x 30 /360 = 1497,48 zł, plus kapitał 505,87 zł, razem 2003,35 zł)

Jeśli będziecie się zastanawiać, który wariant harmonogramu wybrać, pamiętajcie o kilku rzeczach. Po pierwsze, wariant z ratami malejącymi jest zawsze tańszy – bo szybciej maleje kwota kredytu, od którego naliczane są odsetki (zresztą widzicie to powyżej); w naszym przykładzie ze stałym oprocentowaniem spłacając terminowo zapłacicie przy ratach malejących 188 tysięcy złotych odsetek, przy ratach równych 226 tysięcy odsetek. Tyle właśnie kosztuje „luksus” mniejszych rat na początku (powiedzmy sobie uczciwie, prawie wszyscy wolą musieć zapłacić mniej w miesiącu). Po drugie, przy wyliczaniu Waszej zdolności kredytowej bank musi brać pod uwagę najwyższą z przewidywanych rat – dlatego przy ratach stałych bank sprawdza, ile Wam zostaje na życie po zapłaceniu 1753,77 zł raty, a przy ratach malejących – po zapłaceniu 2250 zł. Jeśli zarabiacie „na granicy”… cóż, może ten kredyt nie jest tak bezpiecznym pomysłem, jak się Wam wydaje (ale to już refleksja niezwiązana bezpośrednio z tematem).

Na zakończenie jeszcze jedna kwestia, czyli proporcja odsetek do kapitału w wysokości raty. Jak nietrudno policzyć, w naszym przykładzie rat malejących odsetki na początku stanowią 55,5% raty i ten udział maleje z każdym miesiącem. W przykładzie rat równych (przy stałym oprocentowaniu) odsetki stanowią 71,3% pierwszej raty. Dużo? To teraz zrobimy eksperyment i wydłużymy okres kredytowania… I tak przy kredycie na 30 lat rata wynosi 1610,46 zł, w tym odsetki 77,6%; przy okresie kredytowania 35 lat rata wynosi 1514,06 zł, w tym odsetki 82,6% – a przy kredycie 40-letnim (znam takie) w racie 1446,59 zł odsetki stanowią aż 86,4%… Tak, to po prostu kwestia jak mało kapitału chcemy oddawać, odsetki będą tykały nieubłaganie zawsze według tej samej formuły, im dłużej, tym więcej (z czego prosty i logiczny wniosek, że im szybciej spłacamy, tym mniej odsetek zapłacimy), i nie jest to żaden spisek bankowców, tylko elementarna matematyka.

Niestety, ludzie procenty wolą kojarzyć zupełnie inaczej.

o ciężkim losie kredytobiorców, wyłącznie hipotecznych

W ostatnich miesiącach powraca, a w ostatnich dniach szczególnie silnie, temat rosnących stóp procentowych i spowodowanych tym wzrostu rat kredytów hipotecznych – na tyle, że już szykuje się jakieś specustawy. Ja ze swojej strony najpierw przypomnę, że problem dotyczy głównie tych, którzy pokaźne kredyty brali w ciągu ostatnich 2 lat (czyli odkąd w ramach środków antycovidowych obniżono stopy procentowe niemal do zera) – reszta wzdycha tylko tęsknie „skończyły się słodkie dni Aranjuezu”, czyli półtora roku ze stopami niższymi niż spodziewane (a dla tych mających kredyty od wielu lat stopy wróciły w okolice czasów udzielania). Przede wszystkim jednak wpis ten będzie o tym, co już można zrobić…

Wyobraźmy sobie na początek kredytobiorcę, który odbiera z banku zawiadomienie o aktualnej wysokości raty, patrzy z przerażeniem na wysokość wypłaty, podlicza bieżące rachunki i łapie się za głowę z myślą „przecież musimy jeść, musimy się ogrzać i mieć prąd, musimy mieć wodę zimną (i ciepłą), no na całą ratę kredytu NIE STARCZY” (pomińmy dla uproszczenia rozważania czy na pewno nie może na czymś oszczędzić ani czy nie przesadził z optymizmem przy zaciąganiu kredytu). Taki kredytobiorca płaci więc ratę w niepełnej wysokości, przyjmijmy że stać go na dokładnie tyle ile miesiąc wcześniej – i z przerażeniem myśli „czy zaraz mnie z domu wyrzucą?”. Otóż…

Ponieważ bank nie otrzymał raty w pełnej wysokości, to rozpocznie działania perswazyjne. Jeżeli będą polegały tylko na esemesie lub telefonie z przypomnieniem, to nie ma to w zasadzie znaczenia prawnego. Jeżeli natomiast bank dojdzie do wniosku, że trzeba na poważnie, to wysyła do kredytobiorcy wezwanie do zapłaty zaległej części raty. I tu – uwaga – bank obowiązkowo informuje kredytobiorcę o możliwości restrukturyzacji zadłużenia, kredytobiorca musi tylko złożyć wniosek w ciągu 14 dni roboczych od otrzymania wezwania, potem bank dokonuje na nowo oceny sytuacji finansowej kredytobiorcy, i – jeżeli nie ma obiektywnych przeszkód wynikających z tej sytuacji – powinien wyrazić zgodę na zmianę warunków lub terminów spłaty, uzgodnionych w oparciu o aktualne możliwości kredytobiorcy (art. 75c ustawy prawo bankowe).

Powyższy tryb dotyczy zasadniczo WSZYSTKICH kredytów, nie tylko hipotecznych. W stosunku do niedawno zaciągniętych kredytów hipotecznych („niedawno” znaczy w ciągu ostatnich prawie 5 lat) mamy dodatkową, bardziej szczegółową regulację w ustawie o kredycie hipotecznym… Precyzuje ona przede wszystkim, że restrukturyzacja zadłużenia może obejmować:
– czasowe zawieszenie spłaty kredytu
– zmianę wysokości rat
– wydłużenie okresu kredytowania
i wszystko inne, co pomoże w utrzymaniu normalnej spłaty kredytu. Nic tylko składać wnioski o restrukturyzację! (czego zapewne wielu kredytobiorców w takiej sytuacji nie robi)

Co więcej – nawet jeżeli sytuacja kredytobiorcy pozwala nie na restrukturyzację (a to oznacza, że problem jest głębszy niż tylko „brakuje mi na podwyższoną ratę”), to ustawa bankowi nakazuje dać kredytobiorcy pół roku na sprzedaż nieruchomości, zanim będzie się mógł „na poważnie” zabrać za odzyskiwanie należności, czyli wystąpić przeciw kredytobiorcy do zapchanego sprawami sądu, uzyskać korzystne dla siebie rozstrzygnięcie etc etc… A na dodatek jeśli kredytobiorca znajdzie kupca za kwotę niższą niż pozostały do spłaty kredyt, to i tak bank co do zasady ma obowiązek wykreślić hipotekę i umożliwić spłatę reszty zadłużenia w na nowo ustalonych ratach (piszę „dla zasady”, żeby nikt nie kombinował ze sprzedażą za zaniżoną kwotę, ludzie naprawdę miewają głupie pomysły).

Cóż jeszcze zatem można by zrobić dla kredytobiorców (pomijając na razie możliwość ogłoszenia upadłości konsumenckiej, bo to oznacza jednak pozbycie się kredytu hipotecznego razem z kupionym na ten kredyt domem czy mieszkaniem, ale zawsze to wariant dla tych, którzy naprawdę już na kredyt nie stać, zdarza się i bez szalejących stóp)? Otóż nasuwa mi się pomysł jak z ustawy koronawirusowej, która w artykule 31fa (tak, podaję ten numer tylko po to żebyśmy mogli się z niego pośmiać) pozwalała złożyć wniosek o zawieszenie umowy kredytu (także hipotecznego) na czas do 3 miesięcy bez jakiegokolwiek badania szczegółów – wystarczyło, że kredytobiorca złożył wniosek i oświadczył, że po wybuchu pandemii stracił pracę. Jeżeli więc problemem naszego kredytobiorcy jest, że w wyniku wzrostu stóp przestało go być stać na ratę – to czemu nie wprowadzić jeszcze bardziej uproszczonego trybu restrukturyzacji, polegającego na złożeniu oświadczenia, że kredytobiorcy z powodu wzrostu stóp nie stać na ratę w nowej wysokości, przez co nadwyżka ulegałaby odroczeniu?

Oczywiście, najlepiej by było wprowadzić rozwiązanie, że Skarb Państwa/gmina wykupuje mieszkanie spłacając kwotę kredytu (kredytobiorca też by na tym przyoszczędził, bo odzyskałby część zapłaconej prowizji od kredytu) i wynajmując je kredytobiorcy, ale z jakiegoś powodu podejrzewam brak entuzjazmu do tego rozwiązania… Ale to już bardziej o tym, co mogłoby być, niż co jest.

PS osoby czytające uważnie tytuł mogłyby się zastanowić, dlaczego przed wzrostem stóp należy chronić tylko osoby z kredytami hipotecznymi – cóż, zapewne z tego samego powodu, dla którego nie chroniono kredytobiorców „frankowych” kiedy frank niebotycznie skoczył do góry, a może z zupełnie innego